商品房预售条件有哪些？预售合同包括什么？

买房对多数购房者来说是劳心费力的大事情，购房者肯定不愿意因为房屋预订而产生纠纷，所以在签订商品房预售合同的时候，购房者就应该注意好合同的详细款项。到底商品房预售合同对购房者来说是怎么回事儿？正常情况下，商品房预售合同应该包括哪些维护购房者权益的合同款项？

一、什么是房屋预售

房屋预售也称商品房预售，楼房买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

预售特征主要是以下几个方面：

（一）房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。

（二）房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

二、房屋预售的条件有哪些

房屋预售虽然是一种可行的销售方式，但如果管理不善，极易导致投机行为，损害消费者的正当权益。为此，《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下全书简称《城市房地产管理法》）专门对房屋预售的条件作出了规定。根据该法第四十四条第一款的规定，房屋预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域，从而达到预售的目的。

（二）持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下，房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

（三）按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

三、商品房预售合同必须包括哪些基本内容？

1、开发商和购房人身份，写明双方的名称地址等；

2、预售商品房的基本情况。包括预售商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等；

3、预售商品房的面积。面积应以平方米为单位计算，并标明是建筑面积、使用面积还是其他面积；

4、房价。包括单价和总价，如每平方米多少元。我国预售方相关规定中并没有对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，所以购房者应在合同中明确；

5、房屋交付方式和期限，逾期交房的免则条件，双方可约定由于一定的自然事件（例如地震、洪水等），房地产开发企业的交房期限可以合理顺延；

6、房屋使用性质。是住宅用房、用房还是生产用房或其他；

7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任；

8、房地产权属登记义务；

9、物业管理条款；

10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁；

11、其他条款或当事人约定的条款，比如首付首付款及贷款方式等。

在商品房预售时，购房者往往处于弱势地位，而预售合同将成为这一交易的主要证据，所以购房者在签订的时候需要格外谨慎，注意预售合同的详细内容，避免吃亏。